Devrais-je obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe ou variable?

Si vous êtes propriétaire d’une maison ou si vous essayez tout juste d’entrer sur le marché de l’immobilier, ces dernières années ont été riches en rebondissements. Les taux d’intérêt ont atteint un niveau jamais vu depuis plus de 20 ans. Nous sommes donc revenus au sempiternel débat sur les prêts : taux fixe ou taux variable.

Où en sont les taux hypothécaires aujourd’hui?

La réponse est simple : personne ne sait. La Banque du Canada surveille de près les chiffres de l’inflation pour déterminer si elle va augmenter, diminuer ou maintenir les taux d’intérêt. Le taux d’inflation cible est de 2 à 3 %. Si l’inflation n’atteint pas le taux cible, on peut supposer que d’autres hausses de taux sont possibles si l’inflation continue d’augmenter.

Cependant, il semble peu probable que les taux baissent de manière importante à court terme.

Quelles sont vos solutions hypothécaires aujourd’hui?

Le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire est le facteur le plus important qui détermine votre paiement hypothécaire mensuel. Vous devez aussi déterminer la durée de votre prêt hypothécaire (par exemple 5 ans) et l’amortissement de votre hypothèque (le nombre total d’années de votre prêt hypothécaire). Et si vous achetez un logement, sachez que plus votre mise de fonds est élevée, plus elle réduit le montant total de votre prêt hypothécaire et, par conséquent, vos remboursements.

Hypothèque à taux fixe

Le taux fixe signifie que le taux proposé lors de la signature ou du renouvellement de votre prêt hypothécaire est verrouillé et que vous savez que ce taux est garanti jusqu’à la fin de votre prêt hypothécaire. Les banques proposent généralement des durées de un à cinq ans, mais les durées de cinq ans sont les plus populaires. Comme votre taux d’intérêt est fixe, le montant de vos versements réguliers restera le même pendant toute la durée de votre prêt.

Avantages :

• Vous connaissez le montant exact de votre paiement pour une période déterminée.
• Vous n’avez plus à réfléchir à l’évolution des taux d’intérêt pendant la période que vous avez verrouillée. 
• Comme vous connaissez le montant fixe de votre mensualité, vous pouvez établir un budget plus précis pour atteindre vos objectifs.

Inconvénients :

• Historiquement plus cher qu’un prêt hypothécaire à taux variable. Généralement, les prêts hypothécaires à taux fixe s’avèrent plus coûteux au fil du temps, même si cela n’a pas toujours été le cas. 
• En cas de rupture de votre prêt hypothécaire, le coût est plus élevé. La pénalité est généralement de trois mois d’intérêts ou du différentiel de taux d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu.

Alors, qu’est-ce que cela signifie pour les détenteurs d’un prêt hypothécaire?

« Tous ceux qui ont actuellement un prêt hypothécaire à taux fixe doivent prévoir les taux du marché à la date de leur prochain renouvellement », prévient James Laird, codirecteur général de Ratehub.ca (en anglais). « Les ménages devraient planifier pour déterminer d’où viendra l’argent nécessaire pour effectuer des paiements hypothécaires plus élevés. »

Un taux variable signifie que votre taux hypothécaire n’est pas fixe. Il fluctue en fonction du taux de base de la banque, lequel suit le taux directeur fixé par la Banque du Canada. La durée (généralement trois ou cinq ans) et l’écart (p. ex. le taux de base de la banque plus ou moins 0,50 %) sont bloqués pour un nombre d’années déterminé. Par contre, le montant du capital ou des intérêts que vous payez sur le prêt hypothécaire change. Pour en savoir plus sur les principales différences entre les deux, consultez notre article sur les taux hypothécaires fixes et variables.

Avantages :

• Historiquement, moins coûteux qu’un taux fixe. 
• Rupture de contrat moins coûteuse (en général, trois mois d’intérêts).

Inconvénients :

• Plus risqué car votre paiement fluctue en fonction des taux d’intérêt. 
• Peut-être plus difficile à vivre mentalement/émotionnellement lorsque les taux d’intérêt sont à la hausse ou incertains.

Exemple chiffré d’un prêt hypothécaire à taux variable 

Si vous avez actuellement un taux variable, vous avez déjà ressenti les effets des hausses de taux sur votre compte bancaire. La répercussion de toutes les hausses de taux depuis mars 2022 sur les remboursements d’un prêt hypothécaire à taux variable est importante. Voici un exemple pour illustrer la situation :

• En janvier 2022, un propriétaire qui effectue une mise de fonds de 10 % sur une maison de 748 450 $* avec un taux variable de 5 ans de 0,90 %**, amorti sur 25 ans (montant total de l’hypothèque de 694 487 $), aurait un paiement hypothécaire mensuel de 2 585 $, y compris l’assurance de la SCHL.
• Avec l’augmentation du taux d’intérêt de la Banque du Canada à 5 % en juillet 2023 (contre seulement 0,25 % en janvier 2022), le taux variable du propriétaire passera à 5,65 %. Si son prêt hypothécaire comprend des paiements qui varient en fonction du taux, sa mensualité passera à 4 300 $.
• Cela signifie que les conséquences pour le propriétaire (en juillet 2023) seraient de 1 715 $ de plus par mois ou 20 580 $ par an sur ses paiements hypothécaires, soit une augmentation de 66 %.

*Le prix moyen d’une maison au Canada en janvier 2022 était de 748 450 $ (ACI).

**Le meilleur taux hypothécaire variable de 5 ans qu’un acheteur de maison pourrait obtenir en janvier 2022 selon Ratehub, reflétant le taux directeur de la Banque du Canada de 0,25 % plus 0,65 %.

 

Questions sur les prêts hypothécaires à taux variable

Bien que les hypothèques à taux variable soient généralement plus avantageuses à long terme (pensez à une période de 25 ans, car c’est la durée d’amortissement de la plupart des hypothèques), il existe des risques à court terme, tels que les fortes augmentations des coûts mensuels, comme nous l’avons vu au cours des dernières années.

Par ailleurs, les taux variables sont généralement plus élevés au départ que les taux fixes. Par exemple, en août 2023, les données de Ratehub.ca montrent que le meilleur taux variable à 5 ans était de 5,95 %, contre 5,19 % pour le meilleur taux fixe à 5 ans. C’est une différence de plus de 75 points de base!

Lorsque les taux sont suffisamment élevés, ils atteignent ce que l’on appelle le taux de déclenchement, c’est-à-dire le moment où la totalité du paiement d’un emprunteur hypothécaire (dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe et à taux variable) est affectée aux intérêts, et aucune partie n’est affectée au capital.

« Les taux de déclenchement ne s’appliquent qu’à un détenteur de prêt hypothécaire à taux variable avec un paiement fixe », précise M. Laird. « C’est pourquoi, lorsque le taux de base augmente, le montant de leur paiement ne change pas. Ce qui change, c’est le montant du paiement qui est affecté aux intérêts ».

 « Tout dépend de votre tolérance aux risques et de votre budget », nous dit M. Laird. « Si vous ne pouvez pas dormir la nuit parce que les taux d’intérêt sont susceptibles de continuer à grimper à court terme et que vous n’avez pas de marge de manœuvre dans votre budget, il peut être judicieux pour vous d’opter pour un taux fixe ». Il ajoute que la décision concernant le prochain prêt hypothécaire n’est qu’une partie de votre prêt dans son ensemble. « Si vous avez, par exemple, un amortissement de 25 ans, vous n’avez pas besoin d’avoir raison tous les cinq ans… Il faut juste que ça respecte votre niveau de confort et votre budget. »

M. Laird d’ajouter : « Toute personne choisissant un prêt hypothécaire à taux variable en ce moment devrait être convaincue que la Banque du Canada a fini d’augmenter ses taux et que nous assisterons à des baisses de taux importantes au cours des deux prochaines années. Dans le cas contraire, ils devraient envisager de choisir un prêt hypothécaire à taux fixe. » 

En 2022, selon la Banque du Canada, environ un tiers de tous les prêts hypothécaires étaient à taux variable, ce qui représente une augmentation par rapport aux 20 % de 2019.

Gardez le contrôle de votre hypothèque 

La plupart des gens signent leur contrat de prêt hypothécaire et ne le consultent que très rarement. Si votre prêt hypothécaire doit être renouvelé, demandez à votre prêteur ce qu’il peut faire pour vous. N’oubliez pas de faire le tour du marché pour voir s’il existe des taux compétitifs qui vous donneront un pouvoir de négociation supplémentaire avec votre prêteur actuel.

Si vous avez de la difficulté à effectuer vos paiements hypothécaires maintenant, ou si vous pensez que ce sera le cas au moment du renouvellement, communiquez avec votre prêteur pour discuter des options qui s’offrent à vous. Grâce aux récentes lignes directrices de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), des options s’offrent à vous.

Alors, que pouvez-vous faire si votre taux variable augmente plus que prévu ou si vous devez renouveler votre taux fixe à un coût beaucoup plus élevé que celui auquel vous avez souscrit au départ?

Voici quelques idées pour économiser de l’argent et créer des revenus :

• Louez une pièce de votre maison. 
• Louez un espace dans votre garage. 
• Envisagez de vendre tout objet supplémentaire dans votre maison. 
• Examinez vos factures mensuelles pour voir quels achats vous pouvez réduire. 
• Demandez à votre prêteur de prolonger l’amortissement de votre prêt hypothécaire afin de réduire votre coût mensuel.

Informez-vous sur les moyens de rembourser une dette qui augmente. Et pendant que vous évaluez vos finances, envisagez de placer une partie de cet argent dans un fonds d’urgence pour vous assurer d’être protégé en cas de perte d’emploi ou d’accident.

Emprunteur, la connaissance de soi est votre meilleur atout

Personne n’a de boule de cristal et, comme l’a dit Steve Jobs, on ne peut relier les points qu’en regardant en arrière. Le choix d’un prêt hypothécaire à taux fixe ou variable est une décision importante qui doit refléter votre tolérance au risque, votre budget mensuel et vos prévisions quant à l’évolution des taux dans les années à venir. Demandez à votre prêteur, à votre courtier en prêts hypothécaires ou

à un professionnel de la finance de vous aider à examiner différents scénarios et à faire vos calculs. Vous trouverez également des calculatrices pratiques ici.