How to save for your first home
L’achat d’une première propriété est une importante étape pour tout le monde, mais cela peut également s’avérer éprouvant, surtout lorsqu’il s’agit de mettre de côté la fameuse mise de fonds initiale indispensable. Mais cela peut se faire sans être une source de stress. Ce guide vous présente tout ce qu’il faut savoir sur pour épargner en vue de l’achat d’une propriété, y compris les stratégies pour déterminer votre objectif d’épargne, les outils et les incitatifs qui peuvent aider les acheteurs d’une première maison, ainsi que des conseils pour étoffer votre épargne.
Combien dois-je mettre de côté?
Avant de vous lancer à corps perdu dans l’épargne, il est essentiel d’avoir une bonne idée du montant à mettre de côté pour l’achat de votre première propriété. Suivez les étapes suivantes pour déterminer un montant d’épargne réaliste.
1. Déterminez votre prix d’achat maximum
La première étape de l’achat d’une propriété consiste à déterminer ce que vous pouvez vous permettre. Pour la plupart d’entre nous, cela dépendra en grande partie du montant qu’un prêteur acceptera d’accorder pour un prêt hypothécaire.
Pour évaluer votre admissibilité à un prêt hypothécaire, les prêteurs tiennent compte de vos revenus, de vos dettes et de votre cote de crédit. Au Canada, les banques et autres autorités de réglementation gouvernementales doivent également appliquer le test de résistance hypothécaire imposé par le gouvernement, afin de s’assurer que vous pourrez vous acquitter de vos versements hypothécaires advenant une hausse des taux d’intérêt par la suite. Pour ce faire, ils ajoutent deux points de pourcentage au taux d’intérêt auquel vous êtes admissible (ou utilisent un taux de 5,25 %, le plus élevé des deux) lorsqu’ils calculent le montant que vous pouvez emprunter. Par exemple, si vous êtes admissible à un taux d’emprunt de 5,00 %, le prêteur utilisera un taux d’intérêt de 7,00 % pour déterminer votre prêt hypothécaire maximal.
Il existe des calculatrices en ligne qui peuvent vous aider à faire le calcul, ce qui est utile pour avoir une idée approximative de la situation. Consultez votre banque pour avoir une idée du montant du prêt hypothécaire qui pourrait vous être accordé.
2. Calculez votre mise de fonds initiale requise
Après avoir déterminé le montant maximum que vous pouvez consacrer à l’achat d’une propriété, le calcul de la mise de fonds initiale minimale requise est simple. Si le prix d’achat est inférieur ou égal à 500 000 $, la mise de fonds initiale minimale est de 5 %. Pour les propriétés coûtant entre 500 000 et 1 million de dollars, la mise de fonds initiale minimale est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour le reste du prix d’achat. Pour les propriétés coûtant 1 million de dollars ou plus, la mise de fonds initiale minimale est de 20 %.
Voici quelques exemples :
| Prix d’achat de la propriété | Mise de fonds initiale minimum |
|---|---|
| 450 000 $ | 22 500 $ (5 % du total) |
| 750 000 $ | 25 000 $ (5 % sur le premier 500 000 $) + 25 000 (10 % sur le 250 000 $ restant) = 50 000 $ |
| 1,1 million $ | 220 000 $ (20 % du total) |
N’oubliez pas que lorsque votre mise de fonds initiale est inférieure à 20 % du prix d’achat de la propriété, votre prêt hypothécaire est considéré comme étant à rapport élevé, ce qui signifie que vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Ce type d’assurance protège votre prêteur si vous n’effectuez pas vos versements.
Bien que ce soit le prêteur qui bénéficie de cette protection, vous devrez en assumer le coût, qui est généralement ajouté à votre prêt hypothécaire.
Comme le montre le tableau de la Société canadienne d’hypothèques et de logement ci-dessous, les primes d’assurance prêt hypothécaire varient en fonction du rapport prêt-valeur (RPV). Le rapport prêt-valeur est le pourcentage de la dette hypothécaire que vous contractez pour financer une propriété par rapport à son prix d’achat. Voici comment il est calculé :
| Rapport prêt-valeur (RPV) | Prime s’appliquant au montant total du prêt |
|---|---|
| 65 % ou moins | 0,60 % |
| 75 % ou moins | 1,70 % |
| 80 % ou moins | 2,40 % |
| 85 % ou moins | 2,80 % |
| 90 % ou moins | 3,10 % |
| 95 % ou moins | 4,00 % |
RPV = montant du prêt hypothécaire ÷ prix d’achat x 100
Pour revenir à nos exemples ci-dessus, si vous empruntez 427 500 $ pour acheter une propriété de 450 000 $ (en tenant compte d’une mise de fonds initiale minimale de 22 500 $), votre RPV serait calculé ainsi :
RPV = 427 500 ÷ 450 000 x 100
RPV = 95 %
Avec un RPV de 95 %, votre prime correspond à 4 % du prêt hypothécaire de 427 500 $, soit 17 100 $. Cette prime est ajoutée au montant total emprunté. Cela signifie que vos versements hypothécaires sont calculés sur la base d’un prêt total de 444 600 $ (427 500 $ + 17 100 $).
Au même titre, une mise de fonds initiale minimale de 50 000 $ sur une propriété de 750 000 $ nécessite un prêt hypothécaire de 700 000 $, de sorte que le RPV est de 93 % (700 000 ÷ 750 000 x 100). Cela signifie que votre prime d’assurance est de 28 000 $ (4 % du prêt hypothécaire de 700 000 $), et que vos versements hypothécaires seront basés sur le montant total emprunté de 728 000 $.
Pour minimiser ces coûts d’assurance, efforcez-vous d’avoir une mise de fonds initiale représentant entre 10 % et 20 % du prix d’achat de la propriété, dans la mesure du possible. En effet, avec une mise de fonds initiale de 20 % ou plus, vous pouvez éviter complètement ces frais.
3. Les frais supplémentaires liés à l’achat d’une propriété doivent figurer dans le calcul
- Frais de clôture
- Taxes de vente
- Impôts fonciers
- Assurance habitation
- Frais de copropriété
- Frais de déménagement
- Divers
Si la mise de fonds initiale est généralement le principal objectif d’épargne des acheteurs de première propriété, d’autres dépenses doivent être ajoutées à votre objectif d’épargne afin d’éviter les surprises de dernière minute. En voici quelques exemples :
Frais de clôture —Au Canada, les acheteurs ne paient pas de frais d’agent immobilier (les vendeurs paient généralement une commission qui est partagée entre leur agent et l’agent de l’acheteur), mais il y a un certain nombre d’autres frais de clôture qui peuvent être considérables — environ 1,5 % à 4 % du prix d’achat de la propriété, comprenant :
- Droits de mutation —De nombreuses provinces et certaines municipalités imposent des droits de mutation immobilière (DMI) calculés sur le prix d’achat de votre propriété. Ces droits varient considérablement, il convient donc de vérifier ce qu’il en est à l’endroit où vous achetez. Par exemple, l’acheteur d’une propriété de 750 000 $ en Ontario paierait des DMI provinciaux de 11 475 $, et si la propriété se trouve à Toronto, il paierait également des DMI municipaux de 11 475 $.
- Frais juridiques —Le coût de la préparation et du traitement de la paperasserie par un avocat (notaire au Québec) spécialiste de l’immobilier résidentiel en vue de conclure la vente peut atteindre de quelques centaines à plusieurs milliers de dollars.
- Assurance titres —Un paiement unique d’environ 300 $ vous protégera contre les dommages ou les pertes résultant d’une fraude sur le titre de propriété.
Taxes de vente sur l’assurance prêt hypothécaire —Les acheteurs en Ontario, au Québec et en Saskatchewan qui ont un prêt hypothécaire à rapport élevé doivent payer la taxe de vente provinciale sur la prime d’assurance prêt hypothécaire. Contrairement à la prime elle-même, la taxe ne peut être ajoutée au prêt hypothécaire et doit être payée a priori. Par exemple, la taxe de vente provinciale sur une prime de 15 000 $ s’élèverait à 1 200 $ en Ontario (8 %), à 1 496,25 $ au Québec (9,975 %) et à 900 $ en Saskatchewan (6 %).
Impôts fonciers —Les municipalités déterminent leurs propres taux d’imposition foncière. Assurez-vous donc de connaître les taux en vigueur dans le quartier que vous convoitez et planifiez en conséquence.
Assurance habitation —L’assurance habitation, qui peut couvrir vos biens contre le vol, la perte et les dommages, est une autre dépense à prévoir dans votre budget. Demandez à votre fournisseur d’assurance locataire actuel de vous fournir un devis approximatif pour les types de propriétés qui vous intéressent.
Frais de copropriété, le cas échéant.
Frais de déménagement —Ces frais pourraient ne pas être trop élevés si vous déménagez simplement à l’autre bout de la ville et que vous louez un camion. En revanche, un déménagement sur une longue distance effectué par des déménageurs professionnels peut coûter des milliers de dollars.
Divers — Même si la propriété que vous achetez ne nécessite pas de travaux de rénovation, il se peut que des petits travaux de réparation soient à faire immédiatement, que vous souhaitiez repeindre ou redécorer, que vous vouliez remplacer les électroménagers ou que vous ayez besoin de nouveaux meubles lorsque vous emménagerez, alors prévoyez un budget en conséquence.
Quels outils les acheteurs d’une première propriété ont-ils à leur disposition?
Il existe plusieurs programmes gouvernementaux destinés à aider les futurs propriétaires à épargner pour l’achat d’une propriété. Aux fins de ces programmes, vous êtes considéré comme un acheteur pour la première fois si vous n’avez pas vécu dans une propriété admissible que vous ou votre conjoint possédiez (ou possédiez conjointement) au cours de l’année civile en cours ou des quatre années civiles précédentes.
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Si vous avez de l’argent dans un régime enregistré d’épargne retraite (REÉR, appelé RÉR chez Tangerine), vous pouvez maintenant emprunter jusqu’à 60 000 $ de ce régime sans payer d’impôt pour vous aider à payer votre première propriété. Il s’agit d’une augmentation par rapport à l’ancien montant de retrait libre d’impôt du RAP, qui était de 35 000 $. (Si vous achetez la propriété avec un conjoint, chacun d’entre vous peut retirer 60 000 $ de son RÉR, soit un total de 120 000 $.)
Lire plus : Comment fonctionne le Régime d’accession à la propriété?
Sachez que les fonds doivent être détenus dans un RÉR pendant au moins 90 jours pour être admissibles au programme, et que vous devez rembourser la totalité du montant dans vos RÉR en versements échelonnés sur 15 ans (avec un calendrier de remboursement minimum), sous peine de devoir payer de l’impôt sur le revenu sur le solde impayé. Pour les retraits effectués entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, vous bénéficierez d’un délai de grâce de cinq ans avant de commencer à rembourser.
« Ces changements au RAP donneront aux Canadiens la possibilité d’augmenter leur mise de fonds initiale, ce qui est une bonne chose et peut les aider à devenir propriétaires avec un prêt hypothécaire moins élevé, » explique George Kibalian, gestionnaire principal des prêts aux particuliers chez Tangerine. « Les propriétaires devront toutefois prévoir un budget pour le plan de remboursement plus élevé. »
En février 2024, le prix moyen d’une propriété au Canada était de 685 209 $
Il souligne qu’une personne qui retire la totalité des 60 000 $ de son RÉR devra rembourser 4 000 $ par année pendant 15 ans.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Ce nouveau compte enregistré permet aux Canadiens âgés de 18 ans et plus d’épargner jusqu’à 40 000 $ libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété. Le CÉLIAPP peut être une formidable opportunité pour ceux qui veulent devenir propriétaires, car il combine les meilleurs aspects des RÉR et des Comptes d’épargne libre d’impôt (CÉLI). Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ par année à un CÉLIAPP, et les cotisations sont déductibles d’impôt, comme dans le cas d’un RÉR. Lorsque vous êtes prêt à acheter votre première propriété, vous pouvez retirer votre épargne et tout l’intérêt ou le revenu de placement, sans payer d’impôt — comme dans le cas d’un CÉLI. Le compte peut rester ouvert pendant 15 ans, et les droits de cotisation inutilisés au cours d’une année donnée peuvent être reportés à l’année suivante. Si vous n’achetez pas de propriété dans les 15 ans, votre épargne dans le CÉLIAPP peut être transférée dans un RÉR ou retirée en tant que revenu imposable.
Amortissement d’un prêt hypothécaire sur 30 ans
À compter du 1er août 2024, les acheteurs d’une première propriété nouvellement construite pourront choisir une période d’amortissement allant jusqu’à 30 ans sur un prêt hypothécaire assuré. Cette mesure, en attente de l’approbation du budget fédéral 2024, rendra les versements hypothécaires plus abordables pour ces nouveaux propriétaires — bien qu’un amortissement plus long signifie que vous paierez plus d’intérêts totaux au fil du temps.
« Des versements moins élevés peuvent certainement faciliter l’abordabilité. Cela peut aider les Canadiens à accéder à des marchés dont ils étaient marginalement exclus, » explique George Kibalian. Mais, prévient-il, « bien que les amortissements plus longs permettent de réduire les versements, ils entraînent également des coûts d’intérêt plus élevés à long terme ».
Il convient également de noter que cette proposition ne s’applique qu’aux mises de fonds inférieures à 20 % du prix de la propriété, ce qui n’est actuellement autorisé que pour les propriétés de moins d’un million de dollars.
L’incitatif à l’achat d’une première propriété
Malheureusement, ce programme a pris fin le 31 mars 2024. Lancée en septembre 2009, cette mesure incitative offrait aux acheteurs de première propriété admissibles jusqu’à 10 % du prix d’achat d’une propriété par l’entremise d’un prêt hypothécaire à capital partagé sans intérêt avec la participation du gouvernement fédéral. Le programme n’a pas été très populaire, en partie parce que les critères d’admissibilité étaient assez restrictifs.
Par exemple, le revenu du ménage ne devait pas dépasser 120 000 $ (ou 150 000 $ à Toronto, Vancouver et Victoria), la mise de fonds initiale devait être inférieure à 20 % et le montant total emprunté (comprenant le prêt hypothécaire, l’assurance prêt hypothécaire et l’incitatif même) ne devait pas dépasser quatre fois le revenu du ménage (ou 4,5 fois dans les marchés immobiliers les plus forts).
Autres incitatifs pour les acheteurs de première propriété
Outre les programmes précités, il existe également des crédits d’impôt et des remises auxquels vous pourriez être admissible en tant qu’acheteur de première propriété, dont les suivants :
- Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) – Ce crédit d’impôt fédéral non remboursable, qui doit être demandé dans l’année où vous achetez votre première propriété, peut vous faire économiser jusqu’à 1 500 $ en impôt sur le revenu lors de votre déclaration annuelle.
- Remises sur les droits de mutation immobilière —Selon votre lieu de résidence, vous pourriez être admissible à une remise totale ou partielle sur les droits de mutation immobilière que vous payez pour votre première propriété. Les provinces et les municipalités qui accordent des remises comprennent l’Ontario, la Colombie-Britannique, l’Île-du-Prince-Édouard et la ville de Toronto.
Les meilleures façons d’épargner pour l’achat d’une maison
Maintenant que vous savez combien vous devez épargner pour votre première propriété et que vous connaissez les outils et les incitatifs mis à la disposition des acheteurs d’une première propriété, servez-vous de ces stratégies d’épargne pour vous aider à y arriver plus rapidement.
1. Fixez des objectifs d’épargne
Accumuler une somme à cinq ou six chiffres en vue de l’achat d’une propriété demande du temps et de la persévérance. Pour rester sur la bonne voie, il est préférable de diviser votre objectif d’épargne total en plus petits montants et de fixer des échéances réalistes pour chacun d’entre eux. Vous voudrez aussi intégrer un élément de responsabilisation; envisagez donc de parler de vos objectifs avec un ami ou un membre de votre famille que vous estimez — des études révèlent (en anglais) qu’il est plus probable que vous respectiez vos engagements lorsque vous en faites part à quelqu’un que vous respectez. À mesure que vous atteindrez ces objectifs à court terme, vous éprouverez un sentiment d’accomplissement, ce qui contribuera grandement à maintenir votre motivation dans votre démarche d’épargne.
2. Prévoyez l’épargne dans votre budget
Ne vous contentez pas de payer toutes vos dépenses mensuelles et d’épargner ce qu’il vous reste. Établissez plutôt un budget qui inclut l’épargne à part entière. Commencez par faire le point sur l’ensemble de vos revenus afin de connaître exactement vos rentrées d’argent. Ensuite, suivez vos dépenses pendant un mois ou deux pour voir où va l’argent. Puis, établissez un budget mensuel qui tient compte de ces dépenses et du montant que vous aimeriez épargner. En priorisant ainsi votre épargne, vous pouvez prendre des décisions actives sur la façon dont vous vous servez de votre argent et où couper, au besoin.
Les clients de Tangerine peuvent facilement faire le suivi des dépenses liées à leurs comptes-chèques (et de ce qu’il leur reste) grâce à l’outil Limite de dépenses.
3. Réduisez les dépenses
Les dépenses discrétionnaires — comme les sorties au resto, les vacances, les divertissements, etc. — peuvent être réduites de façon évidente. Dans le même ordre d’idées, peut-être y a-t-il des abonnements ou des services dont vous ne tirez pas le meilleur parti et dont vous pourriez vous passer, même si ce n’est que temporairement. Sinon, essayez d’obtenir une réduction auprès de vos fournisseurs de services pour votre fidélité, ou essayez de trouver des options plus avantageuses. Toutefois, pour accroître réellement votre épargne, il serait peut-être bon de vérifier vos coûts fixes dans la perspective d’un changement de mode de vie. Il pourrait s’agir de déménager dans un appartement plus petit, de faire du covoiturage pour vous rendre au travail ou de trouver des solutions moins coûteuses pour vos besoins quotidiens.
4. Remboursez les dettes à taux d’intérêt élevé
Pour réduire vos dépenses, vous pouvez également rembourser les dettes à taux d’intérêt élevé, comme les soldes de vos cartes de crédit. Une fois ces dettes remboursées, vous pouvez réorienter les paiements d’intérêts vers votre épargne. De plus, vous serez en meilleure position financière lorsque viendra le temps de contracter un prêt hypothécaire. Pour rembourser plus rapidement les dettes à taux d’intérêt élevé, adressez-vous à votre banque pour savoir si vous pouvez refinancer la dette ou la consolider dans un prêt à taux moins élevé.
5. Optez pour une carte de crédit avec remise en argent sans frais
Puisque nous parlons de cartes de crédit, autant obtenir des remises en argent plutôt que des récompenses de voyage pour vos dépenses — surtout si vous mettez en veilleuse les voyages à l’étranger parce que vous êtes en mode d’épargne maximale. Pour maximiser votre épargne, choisissez une carte sans frais.
- En savoir plus : Comparez les cartes de crédit avec remise en argent de Tangerine
6. Accumulez plus d’intérêt
Faites travailler davantage votre argent en le plaçant dans un compte d’épargne à taux d’intérêt élevé, des placements garantis (CPG), un fonds du marché monétaire ou un autre placement à court terme. Assurez-vous toutefois de choisir des options qui correspondent à votre tolérance au risque et à votre horizon temporel afin d’éviter d’avoir à encaisser vos placements à perte lorsque vous serez prêt à acheter votre propriété.
7. Automatisez votre épargne
Une fois que vous avez établi un budget précisant le montant que vous comptez mettre de côté chaque mois, profitez de la technologie pour simplifier le processus d’épargne. Établissez des virements automatiques de votre compte-chèques vers un compte d’épargne et vous pourrez ainsi retirer une tâche de plus de votre liste mensuelle. Une autre solution consiste à demander à votre employeur de verser une partie de votre salaire (ou de toute prime que vous pourriez recevoir) directement dans votre compte d’épargne. Par ailleurs, si vous attendez un remboursement d’impôt, vous pouvez fournir les informations relatives à votre compte d’épargne lorsque vous produisez votre déclaration de revenus pour qu’il y soit déposé directement. Grâce à l’une ou l’autre de ces méthodes, vous serez moins tenté, grâce au biais cognitif de la comptabilité mentale (en anglais), de piger dans votre épargne. Les études démontrent que lorsque l’argent est affecté à un usage spécifique, il nous est difficile de l’utiliser pour autre chose.
8. Augmentez vos revenus
Si vous avez examiné votre budget et que vous ne trouvez pas de nouvelles possibilités d’épargne, abordez la situation d’un autre angle en cherchant des moyens d’augmenter vos revenus. Acceptez des quarts de travail supplémentaires, faites des heures supplémentaires rémunérées ou demandez une augmentation de salaire, s’il y a lieu. Suivez des cours ou obtenez des certifications qui pourraient vous aider à décrocher un meilleur poste avec un salaire plus élevé. Trouvez une activité parallèle ou un emploi occasionnel qui augmentera vos revenus habituels ou encore vendez des articles dont vous ne vous servez plus.
Tous les chemins mènent au bercail
L’achat de votre première propriété est une réalisation importante qui est facilitée par une planification minutieuse et des stratégies d’épargne judicieuses. En déterminant le montant qu’il vous faut épargner, en profitant des outils et des incitatifs à votre disposition et en adoptant des techniques d’épargne judicieuses, vous parviendrez à accéder à la propriété en un rien de temps.
